En tant que bailleur, vous avez le droit d'adapter le loyer annuellement au coût de la vie. Vous le faites via l'indexation du loyer — un calcul basé sur l'indice santé officiel de Statbel. Cela paraît technique, mais c'est plus simple qu'il n'y paraît. Dans cet article, nous expliquons étape par étape comment procéder.

Qu'est-ce que l'indexation du loyer exactement ?

L'indexation du loyer est le droit du bailleur d'adapter le loyer de base annuellement à l'évolution de l'indice santé.1 Il ne s'agit pas d'une libre augmentation de prix : le nouveau loyer est strictement calculé selon une formule légale.

L'indice santé est un chiffre officiel publié chaque mois par Statbel (l'office statistique belge). Il mesure l'évolution des prix d'un panier de biens et services — à l'exclusion du tabac, de l'essence et du diesel.

📌 Important L'indexation est un droit, pas un automatisme. Vous devez le demander vous-même via une notification écrite au locataire. Sans cette lettre, l'indexation ne prend pas effet.

La formule de calcul

La formule légale d'indexation du loyer est la même dans chaque région :2

Formule légale (art. 1728bis Code civil)
Nouveau loyer = Loyer de base × Nouvel indice santé ÷ Indice de base
Exemple : Loyer de base €800 · Indice de base 133,73 · Nouvel indice 137,55
→ €800 × 137,55 ÷ 133,73 = €822,87

Qu'est-ce que le loyer de base ?

Le loyer de base est le loyer tel qu'il figure dans le contrat de bail — pas le loyer indexé de l'année précédente. Si vous avez déjà indexé par le passé, vous calculez toujours à partir du loyer contractuel d'origine.

Qu'est-ce que l'indice de base ?

L'indice de base est l'indice santé du mois précédant la signature du contrat de bail.3 Si le contrat a été signé en février 2022, par exemple, vous utilisez l'indice de janvier 2022. Cette valeur se trouve sur le site de Statbel, ou notre calculateur et outil de calcul la récupère automatiquement.

Qu'est-ce que le nouvel indice ?

Le nouvel indice est l'indice santé du mois précédant la date anniversaire du contrat. Si vous indexez le 1er mars 2026, vous utilisez l'indice de février 2026.

Étape par étape : comment procéder ?

  1. Vérifiez si vous pouvez indexer
    Vous ne pouvez indexer qu'après la première année du contrat. Le contrat a moins de 12 mois ? Attendez le premier anniversaire. Avez-vous déjà indexé ? Au moins 12 mois doivent s'être écoulés depuis la dernière indexation.
  2. Recherchez l'indice de base
    Rendez-vous sur statbel.fgov.be ou utilisez notre calculateur. Saisissez le mois précédant la date de début du bail.
  3. Recherchez le nouvel indice
    L'indice santé du mois précédant la date anniversaire du contrat. Statbel le publie chaque mois.
  4. Appliquez la formule
    Calculez le nouveau loyer : Loyer de base × Nouvel indice ÷ Indice de base. Arrondissez à 2 décimales.
  5. Envoyez une notification écrite
    Envoyez au locataire une lettre ou un e-mail avec le calcul. L'indexation ne prend effet qu'à partir du mois suivant la notification — ou jusqu'à 3 mois rétroactivement si vous êtes en retard.

Et si vous avez oublié d'indexer ?

Pas de panique. Vous pouvez appliquer l'indexation rétroactivement, mais avec une limitation : maximum 3 mois en arrière.4 Si vous êtes en retard de plus de 3 mois, cette augmentation est définitivement perdue pour cette période.

⚠️ Attention si vous n'avez pas indexé depuis longtemps Supposons que vous n'ayez pas indexé pendant 2 ans. Vous pouvez encore indexer aujourd'hui, mais uniquement avec l'indice de la date anniversaire qui tombe dans les 3 derniers mois. Concrètement : sur les 24 mois pendant lesquels vous n'avez pas indexé, 21 sont définitivement perdus. Seuls les 3 derniers mois peuvent encore être récupérés.

Attention : règles EPC depuis 2023

Depuis 2023, des règles plus strictes s'appliquent en Flandre pour les logements avec un mauvais certificat de performance énergétique (EPC).5 Pour les contrats conclus à partir du 1er janvier 2023 :

  • Label EPC A, B ou C : indexation complète autorisée
  • Label EPC D : indexation limitée à 50% de la hausse (2026–2027)
  • Label EPC E ou F : indexation temporairement non autorisée (2026–2030)
  • Pas d'EPC ou G : indexation complètement interdite

Des règles similaires mais légèrement différentes s'appliquent à Bruxelles et en Wallonie. Notre calculateur et outil de calcul tient automatiquement compte de votre région et de votre label EPC.

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Saisissez la date de votre contrat et votre loyer — le calculateur fait le reste automatiquement. Y compris l'indice santé correct et la correction EPC.

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La lettre d'indexation : que doit-elle contenir ?

La loi exige une notification écrite, mais ne prescrit pas de format obligatoire. Il y a néanmoins des éléments à toujours inclure :6

  • Le loyer de base et l'année du contrat de bail
  • L'indice de base utilisé (mois + valeur)
  • Le nouvel indice santé (mois + valeur)
  • Le calcul avec la formule
  • Le nouveau loyer et la date d'entrée en vigueur
  • Une référence à l'article 1728bis du Code civil

Une lettre correcte vous protège en tant que bailleur et ne laisse pas de place à la discussion. Notre outil de calcul génère automatiquement une lettre conforme sur la base de vos données.

Sources juridiques

  1. Article 1728bis du Code civil (Loi du 20 février 1991 contenant des dispositions particulières concernant les baux relatifs à la résidence principale).
  2. La même formule s'applique en Flandre, à Bruxelles et en Wallonie ; la législation locative est régionalisée mais la formule d'indexation reste ancrée au niveau fédéral.
  3. Statbel publie les chiffres de l'indice santé mensuellement sur statbel.fgov.be. L'indice de base est l'indice du mois précédant la signature du contrat (pas la date de début).
  4. La limite rétroactive de 3 mois découle de la jurisprudence et de l'interprétation courante de l'art. 1728bis §3 du Code civil.
  5. Arrêté du Gouvernement flamand du 2 septembre 2022 introduisant la correction énergétique pour l'indexation des loyers ; applicable aux baux conclus à partir du 1er janvier 2023.
  6. Bien qu'aucune formalité stricte ne soit requise, il est recommandé d'envoyer la lettre par courrier recommandé ou par e-mail avec accusé de réception.