Huurindexering is een recht, geen vanzelfsprekendheid. Er zijn een aantal voorwaarden waaraan u moet voldoen voordat u de huurprijs mag aanpassen. Wie die voorwaarden niet respecteert, riskeert een ongeldige indexering — of erger, een vordering door de huurder.
De 5 voorwaarden op een rij
-
Contract is minstens 1 jaar oud
Huurindexering is pas mogelijk na de eerste verjaardag van het huurcontract. Vóór die datum heeft u geen recht op indexering.
-
Contract heeft een indexeringsclausule
Het huurcontract moet uitdrukkelijk bepalen dat de huurprijs geïndexeerd kan worden. Ontbreekt die clausule, dan kunt u niet indexeren.
-
Minstens 12 maanden na de vorige indexering
U kunt slechts één keer per jaar indexeren. Heeft u vorig jaar al geïndexeerd, dan moet u 12 maanden wachten.
-
EPC-label laat indexering toe
Woningen met EPC-label E of F mogen (tijdelijk) niet geïndexeerd worden. Label D mag slechts gedeeltelijk.
-
Schriftelijke kennisgeving verstuurd
De indexering gaat pas in na een schriftelijke mededeling aan de huurder. Mondeling volstaat niet.
Geen indexeringsclausule in het contract?
Dit is een veelgemaakte fout bij oudere of informele contracten. Zonder een uitdrukkelijke indexeringsclausule heeft u als verhuurder geen recht op indexering.1 U kunt de huurprijs dan enkel verhogen via een minnelijk akkoord met de huurder, of via een rechterlijke beslissing in specifieke omstandigheden.
De juiste timing: verjaardag van het contract
Indexering gebeurt op de verjaardag van de inwerkingtreding van het huurcontract — niet de datum van ondertekening, maar de datum waarop het contract ingaat.2
Gaat het contract in op 1 april 2024, dan is de eerste mogelijke indexering op 1 april 2025. De ingangsdatum van de geïndexeerde huurprijs is altijd de verjaardag zelf, of later als u de brief later verstuurt (met maximum 3 maanden terugwerkende kracht).
Wat als de startdatum op een onhandige dag valt?
De verjaardag is altijd dezelfde dag als de startdatum van het contract. Val die op een weekend of feestdag, dan indexeert u gewoon op de eerste werkdag erna. De ingangsdatum in uw brief blijft de officiële verjaardagsdatum.
De schriftelijke kennisgeving: wanneer en hoe?
De indexering gaat pas in de maand na de kennisgeving, tenzij u terugwerkende kracht toepast.3 Stuurt u uw brief op 15 april, dan gaat de nieuwe huurprijs in op 1 mei — niet op 1 april.
De wet stelt geen verplichte vorm voor, maar de brief moet minstens bevatten:
- De basishuurprijs en de indexeringsformule
- De gebruikte basisindex en nieuwe index (met datum)
- De berekende nieuwe huurprijs
- De ingangsdatum
Wanneer mag u absoluut niet indexeren?
Er zijn situaties waarin indexering volledig verboden is, ongeacht de andere voorwaarden:
- Geen indexeringsclausule in het contract
- EPC-label E, F of geen attest (voor contracten vanaf 2022–2023)
- Sociale huurwoningen: deze vallen onder een apart systeem
- Commerciële huurcontracten: andere regels zijn van toepassing
- Studentenhuur: in bepaalde gevallen gelden afwijkende regels per gewest
Controleer of u mag indexeren
Vul uw contractdatum, gewest en EPC-label in. De rekentool controleert automatisch alle voorwaarden en berekent de nieuwe huurprijs.
Controleer nu →Juridische bronnen
- Artikel 1728bis §1 Burgerlijk Wetboek: "De huurprijs kan worden geïndexeerd indien het huurcontract uitdrukkelijk in die mogelijkheid voorziet." Ontbreekt de clausule, dan is indexering van rechtswege uitgesloten.
- De "inwerkingtreding" is de datum waarop het contract aanvangt, vermeld in de overeenkomst. Dit is niet noodzakelijk de datum van ondertekening. Bij mondeling overeengekomen huurcontracten geldt de datum van ingebruikname als startdatum.
- Artikel 1728bis §3 BW: de kennisgeving heeft uitwerking voor de toekomst. Terugwerkende kracht is slechts mogelijk voor de drie maanden voorafgaand aan de kennisgeving, op uitdrukkelijk verzoek van de verhuurder.